Trong thực tế, không ít cá nhân và doanh nghiệp gặp rủi ro pháp lý do chưa hiểu rõ bản chất thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như những lưu ý quan trọng khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản.
Bài viết dưới đây FAST giúp bạn hiểu đúng về thế chấp tài sản, phân loại tài sản thế chấp theo quy định pháp luật và chỉ ra những điều cần đặc biệt lưu ý khi lập hợp đồng thế chấp tài sản, dựa trên Bộ luật Dân sự 2015.
Thế chấp tài sản là gì?
Thế chấp tài sản là việc một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Quy định này được nêu rõ tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.”
Theo đó:
- Bên thế chấp vẫn giữ và sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp.
- Các bên có thể thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba giữ nếu cần.
Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa thế chấp và cầm cố tài sản (cầm cố thì phải giao tài sản cho bên nhận bảo đảm).
Phân loại các loại tài sản thế chấp
Pháp luật dân sự Việt Nam cho phép thế chấp nhiều loại tài sản khác nhau. Việc phân loại tài sản giúp xác định điều kiện thế chấp, thủ tục đăng ký và cách xử lý tài sản khi phát sinh tranh chấp.
Phân loại theo sự tồn tại của tài sản
Tài sản hữu hình: là những tài sản có hình dạng vật chất, chiếm không gian, có thể nhận biết bằng các giác quan. Ưu điểm của tài sản hữu hình là dễ nhận diện và dễ định giá, thường được các tổ chức tín dụng ưu tiên nhận thế chấp. Ví dụ: xe ô tô, máy móc, thiết bị, hàng hóa, nhà xưởng…
Tài sản vô hình: là tài sản không có hình dạng vật chất cụ thể, tồn tại dưới dạng quyền tài sản hoặc giá trị pháp lý. Mặc dù không chiếm không gian lưu trữ, tài sản vô hình thường có giá trị lớn nhưng biến động, đòi hỏi hồ sơ pháp lý rõ ràng và việc định giá phức tạp hơn. Ví dụ: quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán theo hợp đồng…
Phân loại theo đặc tính di dời của tài sản
Bất động sản: Bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất,… Đây là nhóm tài sản được thế chấp phổ biến nhất, đặc biệt trong vay vốn ngân hàng dài hạn.
Động sản: Là các tài sản không phải bất động sản, ví dụ: Xe cộ, máy móc, hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh,… Động sản thường được thế chấp trong các khoản vay ngắn và trung hạn.
Phân loại theo đặc điểm hình thành tài sản
Tài sản hiện có: Là tài sản đã hình thành và bên thế chấp đã xác lập quyền sở hữu hợp pháp tại hoặc trước thời điểm ký hợp đồng. Ví dụ: căn nhà đã có sổ đỏ, ô tô đã đăng ký sở hữu hợp pháp.
Tài sản hình thành trong tương lai: Là tài sản chưa hình thành tại thời điểm thế chấp, hoặc tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau. Ví dụ: căn hộ đang xây dựng, nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng mua bán. Pháp luật cho phép thế chấp loại tài sản này, nhưng điều kiện và thủ tục chặt chẽ hơn, thường áp dụng trong tín dụng bất động sản.
Một số quy định bổ sung về tài sản thế chấp
Theo Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015:
- Thế chấp toàn bộ tài sản thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Thế chấp một phần tài sản thì vật phụ gắn với phần đó cũng bị thế chấp.
- Thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
Đối với tài sản thế chấp được bảo hiểm:
- Khi tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm về việc tài sản đang được thế chấp.
- Tiền bảo hiểm được chi trả cho bên nhận thế chấp trong phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ai tham gia ký kết hợp đồng thế chấp tài sản?
Một hợp đồng thế chấp tài sản thường có ba chủ thể: bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên thứ ba giữ tài sản (nếu có).
Bên thế chấp
Quyền của bên thế chấp: Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền:
- Sử dụng, hưởng lợi từ tài sản thế chấp.
- Đầu tư làm tăng giá trị tài sản.
- Nhận lại tài sản khi nghĩa vụ chấm dứt.
- Bán, trao đổi hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh.
- Cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp (có thông báo).
Nghĩa vụ của bên thế chấp: Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015:
- Giao giấy tờ liên quan theo thỏa thuận.
- Bảo quản tài sản thế chấp.
- Không tự ý bán, thay thế tài sản trái quy định.
- Cung cấp thông tin trung thực về tài sản.
- Giao tài sản để xử lý khi vi phạm nghĩa vụ.
Bên nhận thế chấp
Theo Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có quyền:
- Kiểm tra tình trạng tài sản.
- Yêu cầu bảo toàn giá trị tài sản.
- Đăng ký thế chấp.
- Xử lý tài sản khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ.
Theo Điều 322, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ:
- Trả lại giấy tờ tài sản khi chấm dứt nghĩa vụ.
- Thực hiện xử lý tài sản đúng quy định pháp luật.
Bên thứ ba giữ tài sản thế chấp (trong trường hợp các bên có thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba quản lý)
Theo Điều 324 Bộ luật Dân sự 2015, bên thứ ba:
- Có quyền khai thác tài sản nếu được thỏa thuận.
- Có nghĩa vụ bảo quản, bồi thường nếu làm mất hoặc giảm giá trị tài sản.
- Phải giao lại tài sản khi có yêu cầu hợp pháp.
Lưu ý quan trọng khi thế chấp tài sản
Khi lập hợp đồng thế chấp tài sản, bạn cần đặc biệt lưu ý 5 vấn đề sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp: Chỉ được thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp, không tranh chấp, không bị kê biên.
- Xác định chính xác giá trị tài sản: Giá trị tài sản ảnh hưởng trực tiếp đến: Hạn mức vay, nghĩa vụ trả nợ, rủi ro khi xử lý tài sản. Vì vậy nên thuê đơn vị định giá chuyên nghiệp để tránh các rủi ro trên.
- Lựa chọn tổ chức cho vay uy tín: Ưu tiên ngân hàng, tổ chức tín dụng minh bạch lãi suất, quy trình xử lý tài sản rõ ràng, hợp đồng chuẩn pháp lý
- Đánh giá khả năng trả nợ: Không nên thế chấp tài sản vượt quá khả năng tài chính, tránh rủi ro mất tài sản.
- Đọc kỹ hợp đồng thế chấp: Đặc biệt lưu ý về lãi suất, phí phạt, điều kiện xử lý tài sản, quyền và nghĩa vụ các bên.
- Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm: Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, tàu bay, tàu biển và một số tài sản khác, hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
Hợp đồng thế chấp tài sản là công cụ bảo đảm quan trọng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không hiểu rõ quy định pháp luật. Việc nắm vững khái niệm, loại tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ các bên và những lưu ý khi ký hợp đồng sẽ giúp bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.